DIDIEJI BANKROTAI: “CANARY WHARF” PROJEKTAS

DIDIEJI BANKROTAI: “CANARY WHARF” PROJEKTAS

176
0
DALINTIS

Asmeniškai man gražiausias Londono rajonas – „Canary Wharf“. Jis toks skirtingas nuo nuvalkiotų atvirukuose imperinių pastatų, rūmų ir blankių darbininkiškų namų. Ir apsilankius jame šiais laikais, kai, nepaisant krizės, gyvastimi alsuoja didžiųjų bankų „Barclays“, „Credit Suisse“, HSBC ir „Citigroup“ būstinės, žmonėmis knibžda leidybos ir žiniasklaidos koncernų bei laikraščių redakcijos – „Thomson Reuters“, „McGraw-Hill“, „Daily Mirror“, o prie modernių viešbučių stoja limuzinai ir japonų turistų prigrūsti autobusai, suvoki, kad čia ir yra tikras Europos centras.

Tačiau visame Londone turbūt nerasite liūdnesnės istorijos turinčio rajono, kaip „Canary Wharf“. Būtent ši vieta, vos prieš 20 metų vadinta “tečerinės ekonominės politikos stebuklu” ir pavyzdžiu, kaip privati nekilnojamojo turto kompanija per trumpą laiko tarpą gali atnaujinti ir urbanizuoti ištisą miesto rajoną (ko niekada nepavyksta padaryti valstybinėms institucijoms), tapo priežastimi vieno didžiausių bankrotų pasaulio istorijoje ir sužlugdė vieną turtingiausių pasaulio šeimų – brolius Reichmannus…

BROLIAI

Broliai Reichmannai buvo statybų ir plėtros kompanijos “Olympia & York” savininkai. Ši praeito amžiaus penktojo dešimtmečio viduryje Kanados mieste Toronte įkurta kompanija prekybai čerpėms per trisdešimt metų tapo didžiausia pasaulyje nekilnojamojo turto bendrove, turinčia turto už 25 milijardus dolerių: jai priklausė ne mažiau kaip 40 dangoraižių keliose pasaulio šalyse ir daugelio kitų įmonių kontroliniai akcijų paketai.

Broliai Reichmannai ne tik mokėjo prekiauti milžiniškais pastatais prie kavos puodelio kavinėse. Jie pirmieji sukūrė ir pritaikė tuos verslo principus, kurie šiandien yra įprasti daugelyje kompanijų. Reichmannai pirmieji pasaulyje pradėjo pardavinėti ir nuomoti plotus tuose pastatuose, kurie net nebuvo pradėti statyti, jie pirmieji pradėjo kurti sąlygas įstaigoms keltis į savo biurus tuose pastatuose, kurie dar buvo statomi. Reichmannai ištobulino ir „outsourcing“ sistemą, kurią kompanijos vadovas Paulas vadino „organizacijos dezorganizacija“ – netgi kai „Olympia & York“ jau buvo didžiausia pasaulyje nekilnojamojo turto kompanija, joje oficialiai dirbo vos 11 žmonių, ir visi jie buvo Reichmannų šeimai priklausantys asmenys.

Kaip ir iš Vengrijos kilę jų protėviai, Reichmannų broliai buvo žydai-ultraortodoksai, uoliai išpažinę savo religiją. Kompanijos vykdomos statybos buvo sustabdomos per šabą ir kitas religines žydų šventes. Netgi kai jų sukauptas turtas buvo skaičiuojamas milijardais, visi Reichmannai gyveno kukliai ir asketiškai. Nuolat gundomi kapitalistinio pasaulio malonumų, broliai šventai laikėsi biblinio principo – negalima vienu metu tarnauti Dievui ir Mamonai (turtams). Kompanijos vadovas Paulas Reichmannas pats vairavo tą patį seną automobilį, kurį buvo įsigijęs dar jaunystėje, ir vilkėjo tokius prastus drabužius, kuriuos, vienos kolegos apibūdinimu, „vargingai gyvenantys žmonės pasidrovėtų apsivilkti ir tamsoje“. Tačiau sunku juos būtų pavadinti beprasmiais šykštuoliais – nes Reichmannai niekada negailėjo pinigų tiems, kuriems jų išties reikėjo. Jie visada laikėsi seno Talmudo pamokymo, kad „esi turtingas tiek, kiek gali duoti“, ir didžiumą savo pelnų skyrė žydų mokyklų, ligoninių bei sinagogų statyboms, iš viso žydų reikmėms paaukoję daugiau kaip 1 milijardą dolerių. Jie niekada negailėjo pinigų senų žydų raštų supirkimui ir perdavimui pasaulinėms žydų organizacijoms. Ir niekada negailėjo resursų atstovauti bei ištraukti iš Tarybų Sąjungos bei Rytų bloko žymius žydų veikėjus. 1988-1990 metais nuosavas Reichmannų lėktuvas yra nes sykį leidęsis ir Vilniaus oro uoste…

Garsėję savo labdaringa veikla ir dievobaimingumu, broliai niekada neapvildavo ir partnerių pasitikėjimo. Tai įgalino juos ne tik sėkmingai išplėtoti verslą, bet ir tapti didžiausiais pasaulyje privačiais debitoriais. Diena, kai Reichmannai grąžindavo visą kredito likutį, bet kuriam bankui tapdavo pačia liūdniausia… „Aš nemėgstu pardavinėti savo pastatų“, – mėgdavo kartoti Paulas Reichmannas, – „nes pardavimai reiškia mokesčius. Aš verčiau užstatysiu savo pastatus kitiems pastatams finansuoti“. Todėl bankai visada noriai suteikdavo vis naujus ir naujus kreditus, nes mažai kas abejodavo „Olympia & York“ pajėgumais ir verslo sėkme. O pačių brolių milžiniški įsiskolinimai niekada ir nebaugino, kaip nebaugino jų ir vis augančios verslo apimtys. „Išleisdamas mažiau, aš rizikuoju daugiau“, – sakydavo P.Reichmannas, – „skolindamasis daugiau, aš rizikuoju mažiau“.

Aplinkos liaupsinami aukšti brolių religiniai idealai ir pasitikėjimas savimi tuo pačiu ir leido atsirasti uždarumui, kuris paveikė jų suvokimą apie savo galimybes – realybė kando visu smarkumu, kai 1992 metais“Olympia & York” kompanija nebeišgalėjo grąžinti kreditų ir buvo priversta bankrutuoti, vėjais paleidžiant beveik visą sukauptą Reichmannų šeimos turtą.

ŠEIMA

Kaip ir kiekviena turtinga šeima, broliai Reichmannai buvo apgaubti gandų ir mitų, o jų istorija ir buvo pakankamai spalvinga. Kilę iš senos Vengrijos žydų ortodoksų giminės, Reichmannai Antrojo pasaulinio karo metu persikėlė į Maroko miestą Tanžerą, iš kurio 1955 metais šeima emigravo į Kanadą, kur vyriausiasis brolis Edvardas buvo įkūręs “Olympia & York“ kompaniją, importuojančią čerpes iš Ispanijos. Pamažu visi broliai įsitraukė į šį verslą, ir paskutiniu prisijungė vienas jauniausių – Paulas, lig atvykstant į Kanadą dirbęs rabinu Anglijoje.

Paulas vėliaus ir tapo kompanijos vadovu, nors iš pradžių jis buvo laikomas pačiu netinkamiausiu šioms pareigoms dėl savo ypatingo religingumo. Tačiau jis buvo komercinis genijus, ir jo partnerių žodžiais tariant – „Einšteinas toje srityje, kurioje paprastai Einšteinų neatsiranda“. Gimęs 1930 metais Vienoje, iki atvykdamas į Kanadą jis jau buvo gyvenęs Paryžiuje, Antverpene, Londone, Tanžere, Kasablankoje ir Jeruzalėje. Pašventęs savo jaunystę Talmudo studijoms, Paulas Reichmannas buvo kuklus ir nežymus žmogelis. Tačiau drovi šypsena, minkštas balsas, juodi žydų ortodoksų drabužiai ir elegancija slėpė konkretų ir nepripažįstantį kompromisų kapitalistą.

Pirmą kartą Paulas susidūrė su nekilnojamojo turto verslu tada, kai kompanijai prisireikė statyti naują sandėlį. Pats Paulas visada tvirtino, kad pats nesuprato, iš ko kilo tas pašaukimas, tačiau, vos užmetęs akį į statybininkų siūlomą projektą, jis jau žinojo, kad siūloma statybos kaina yra per aukšta. Talmudo studijų ištreniruotas protas lėmė tai, kad Paulas pats ėmėsi vadovauti statyboms, ir su savo samdytais žmonėmis sugebėjo pastatyti sandėlį trigubai pigiau, nei tai siūlė kiti. „Statyk už kainą, parduok už vertę“, – šis principas lėmė jo apsisprendimą naujam gyvenimo tarpsniui. Paulas Reichmannas išsyk suvokė, kad nekilnojamojo turto versle nėra jokios giliamintės paslapties, tačiau egzistuoja dideli pelnai.

Nuo tol jis ėmėsi sandėlių statybos verslo. „Olympia & York“ pradėjo statyti sandėlius visame Toronte. Ir broliams sekėsi. Nes jie siekė kokybės. Nes jie dirbo sunkiai. Nes jie  įdėmiai įsiklausydavo į klientų pageidavimus. Nes jie tvarkė statybų aplinką. Nes jie statė pigiau ir greičiau, nei jų konkurentai. Jų moto buvo paprastas iki koktumo: klientai moka už kokybę. Patenkinti klientai skleidžia gerą žodį apie juos. Šeštajame dešimtmetyje broliai Reichmannai jie jau buvo milijonieriai, tačiau tikrais rinkos žaidėjais tapo 1971 metais, kai laimėjo Toronto valdžios paskelbtą konkursą ir pastatė aukščiausią Kanadoje pastatą „First Canadian Place“ – 72 aukštų dangoraižį.

AUKŠTYN LINK DANGAUS 

1977 metais Paulas Reichmannas Niujorke sudarė sandėrį, kuris per keletą metų pavertė brolius rimtais rinkos žaidėjais. Anot žiniasklaidos, tai buvo „geriausias pirkinys pasaulio nekilnojamojo turto prekybos istorijoje“: “Olympia & York” įsigijo 8 dangoraižius Niujorko centre už 334 milijonus dolerių likus vos keletui dienų iki patalpų nuomos rinkos atsigavimo ir bumo. Sumokėję 100 dolerių už kvadratinį metrą (pirkdami 3 milijonus kvadratinių metrų), po kelių metų Reichmannai už tą patį metrą gaudavo jau 1000 dolerių – arba 3 milijardus dolerių per metus.

Po šio pirkinio Reichmannai sutelkė dėmesį ties jau visą dešimtmetį įstrigusiu miesto valdžios planu išplėtoti pietinę Manheteno dalį, esančią šalia Pasaulio prekybos centro – Battery parką. 1980 metais Reichmannai ėmėsi gigantiško tais laikais projekto – penkių pastatų komplekso, turinčio 2,6 milijono kvadratinių metrų ploto, pavadinto Pasaulio finansų centru (PFC). Kai jis buvo baigtas 1988 metais – laiku ir neviršijant biudžeto, Reichmannai nekilnojamuoju turtu Niujorke tapo turtingesniais už Rokfelerius.

1985 metais „Olympia & York“ įsigijo kontrolinius naftos kompanijos „Gulf Canada“ ir viskio „Canadian Club“ gamintojos „Hiram Walker“ kompanijos akcijų paketus. Tokie pirkiniai leido kompanijai išvengti 300 milijonų dolerių mokesčių, kas patraukė žiniasklaidos dėmesį. Reichmannų šeimos uždarumas masino žurnalistus, ir po kurio laiko žurnalas „Toronto Life“ išspausdino straipsnį, tvirtinantį, kad brolių tėvas Samuelis Reichmannas karo metu kartu su Prancūziją okupavusiais naciais užsiiminėjo kontrabanda. Po šio straipsnio pasirodymo Reichmannai pademonstravo savo galią – leidiniui buvo iškeltas tais laikais rekordinis ieškinys 109 milijonams dolerių, ir jis buvo patenkintas. Žiniasklaidai buvo „suduota per snukį“, pasiekta pergalė, tačiau pralaimėtas karas – broliai Reichmannai tapo nemėgstamais ir „blogais“ turtuoliais.

CANARY WHARF

Per dvidešimt verslo metų Reichmannai jau buvo pastatę apie 100 dangoraižių Amerikoje ir Japonijoje. Atėjo laikas Europai.

Paulas Reichmannas ir Didžiosios Britanijos premjerė Margaret Thatcher pajuto abipusę simpatiją iš pirmo žvilgsnio. „Geležinei ledi“ šis žydas įkūnijo asmeninės iniciatyvos šauklį, o ji pati simbolizavo laisvąją rinką, kurios trūkumas vertė europiečius slunkiais. Paulo Reichmanno jau seniai nebestebino tai, kad dėl biurokratijos ir profsąjungų savivalės pastatyti trijų aukštų pastatą Europoje užtrukdavo tiek pat laiko, kiek pastatyti septyniasdešimt aukštų dangoraižį JAV ar Kanadoje. Jį stebino tik europiečių veržlumo trūkumas.

Paulas Reichmannas jau buvo girdėjęs apie Britanijos vyriausybės siekius urbanizuoti rytinį Londono Docklands rajoną. Investuotojams, norintiems imtis projekto sukurti modernų architektūrinį pastatų kompleksą Šunų saloje, vietoje, vadinamoje „Canary Wharf“, buvo garantuoti sumažinti žemės mokesčiai ir visa eilė lengvatų.

Paulas Reichmannas jau buvo įpratęs keisti miestų veidą. Jis buvo vizijos žmogus ir būtent šiame rajone jis matė puikią galimybę įkūnyti save amžiams. Jis visada tvirtino, kad “didžiausias gyvenimo malonumas yra matyti, kaip jo dėka keičiasi viso miesto panorama.” Paulas Reichmannas tikėjo, kad Britanijos konservatorių vyriausybė suteikė Londonui realias galimybes tapti naujos suvienytos Europos finansų sostine, todėl, savaime suprantama, naujajai sostinei reikia daug naujų ofisų, kuriuos galima pastatyti „Canary Wharf“ rajone. Ir joks verslininkas ar užkietėjęs biurokratas neatsispirtų pagundai perkelti savo biurą į ultramodernų, aukščiausios kokybės pastatą, kuriame nuomos kaina būtų perpus mažesnė negu Londono verslo centre – Sityje. Paulas Reichmannas pats aplankė didžiųjų kompanijų, įsikūrusių Sityje, vadovus. Jis visiems uždavė tą patį klausimą, ar patenkinti jie savo biurų vieta. Atsakymai buvo vienodi – „ne“. Tada Paulas Reichmannas savo ruožtu klausdavo, ar sutiktų jie perkelti savo biurus į „Canary Wharf“? Atsakymas vėlgi buvo vienodas – „ne“. Tačiau jis nenusiminė, nes „žmonės tiesiog nežinojo, kas jiems bus pasiūlyta“, – tada tvirtino jis.

Tiesa, „Canary Wharf“ rajonas turėjo nedidelę, bet esminę problemą – nebuvo patogaus susisiekimo su Londono centru. Tačiau M.Thatcher asmeniškai pažadėjo valstybės lėšomis nutiesti naujas metro ir geležinkelio atšakas, pastatyti į miestą plačią autostradą.

Turėdama tokias garantijas, 1987 metais “Olympia & York” perpirko statybos teises į „Canary Wharf“ projektą ir žemės sklypą iš amerikiečių investicijų konsorciumo, kuris jau buvo numojęs ranka į savo planus pradėti statybas. Kiti Reichmannų broliai nebuvo nusiteikę taip optimistiškai, kaip Paulas, projektui priešinosi ir “Olympia & York” Anglijos statybų padalinio vadovai. Nes „Canary Wharf“ buvo bene rizikingiausias projektas iš visų kada nors kompanijos darytų. Visų pirma, projekto dydis, tuo metu didžiausias visame pasaulyje – plane buvo numatyta per tris metus visiškai urbanizuoti 300 tūkstančių kv. metrų plotą ir pastatyti 24 pastatus, jų tarpe – ir 60 aukštų dangoraižį „One Canada Square“ – tuo metu aukščiausią Londono pastatą. Tokio dydžio projektas iš pirmo žvilgsnio buvo pernelyg neapžiojamas net ir tokiam finansiniam kolosui kaip “Olympia & York”.

Tačiau optimizmo teikė žadama Britanijos vyriausybės parama. Projekto planai buvo patvirtinti ir leidimas pradėti statybas išduoti per ypač trumpą laiką. Specialūs potvarkiai atleisti kompaniją nuo mokesčių automatiškai sumažino pirmines “Olympia & York” išlaidas bemaž trečdaliu. Valstybė taip pat įsipareigojo kuo skubiau nutiesti metro liniją ir pratęsti autostrados atšaką. Pati Didžiosios Britanijos premjerė Margaret Thatcher dalyvavo statybų pradžios iškilmėse ir iškasė simbolinį kastuvą žemių pirmiesiems pamatams. 1988 metų pradžioje „didysis“ Reichmannų projektas prasidėjo.

ŽLUGIMAS

Problemos prasidėjo ne iš karto. Nuo 1988 metų Londono biurų erdvės nuomos kainos nuolat smuko žemyn, tačiau 1989-1990 metais dėl prasidėjusios recesijos jos sumažėjo išsyk tris kartus. Iki tol “Olympia & York” buvo užbaigusi arba beveik baigė 12 pastatų, kainavusių apie tris milijardus dolerių, tačiau sugebėjo išnuomoti vos pusę viso pastatyto ploto, ir nė viena Didžiosios Britanijos kompanija nepareiškė noro ten turėti ten savo biurą. Per eilines iškilmes (nors džiaugtis jau nebebuvo kuo), Britanijos Aplinkos apsaugos ministras Michaelas Heseltineas netgi pasisiūlė perkelti savo ministeriją į „Canary Wharf“, kad tik paskatintų savo pavyzdžiu pasekti ir kitus. Tačiau pasirodė, kad nėra paprasta atvilioti britų verslininkus net ir per vos už trejeto kilometrų į rytus nuo Londono verslo centro – Sičio. Negana to, kad pati vieta nebuvo prestižine, bet ir tai, kad šimtametes tradicijas puoselėjančios kompanijos siekė tęsti savo veiklą tuose biuruose, kuriuose pradėjo ir jų įkūrėjai, užuot iškeitus istorinius sentimentus į modernią aplinką. Strigo ir žadėtieji susisiekimo palengvinimo darbai (metro atšaka į „Canary Wharf“ galutinai buvo nutiesta tik 2000 metais…)

Paulas Reichmannas buvo priverstas griebtis seno ir išmėginto, tačiau rizikingo triuko – kviesdamas kompanijas persikelti į „Canary Wharf“ jis įsipareigojo nupirkti ir jų turimas patalpas ar pastatus miesto centre. Taip „Olympia & York“ pačiame nuomos krizės įkarštyje buvo priversta investuoti savo resursus į mieste esančias patalpas, kurioms rasti naujų nuomininkų buvo neįmanoma.

Tuo pat metu Šiaurės Amerikos nekilnojamojo turto rinka išgyveno dar didesnę krizę, ir tai dar skaudžiau atsiliepė “Olympia & York” pajamoms. Trumpalaikiai kreditai „Canary Wharf“ statybai finansuoti buvo dengiami ilgalaikėmis paskolomis užstatant pelningus kompanijos statinius Šiaurės Amerikoje. Netikėtai net kompanijos priešams, “Olympia & York” skola dėl tokios schemos 1991 metais išaugo iki sunkiai suvokiamų 10 milijardų dolerių. Kovo mėnesį rinkoje pradėjo sklandyti gandai apie nesugrąžintus brolių Reichmannų kreditus, ir čia žiniasklaida apturėjo puikią progą suvesti sąskaitas su kadaise juos „nuskriaudusiais“ turtuoliais. Spaudoje pasirodė žurnalistų tyrimai apie sunkią kompanijos finansinę padėtį, ir tą patį mėnesį „Olympia & York“ buvo priversta pranešti, kad negali grąžinti pirmojo 400 milijonų dolerių kredito, o artimiausiu laiku išvis nebegali padengti savo vertybinių popierių įsipareigojimų.

Tai buvo krachas. 1992 metu gegužės mėnesį “Olympia & York” padavė prašymą Toronto Bankroto teismo apsaugai ir „Canary Wharf“ projekto kontrolė buvo perduota Londono teismo paskirtiems administratoriams. Teismo sprendimu didžiausia šių laikų nekilnojamojo turto kompanija “Olympia & York Developments” 1993 metų vasarį buvo paskelbta bankrutavusi, o jos turimas 20 milijardų vertės turtas išdalintas kreditoriams.

PABAIGA

Atidavus skolas ir kreditus, broliams Reichmannams liko tik 100 milijonų dolerių, kas, be abejo, buvo dar daug, tačiau palyginus su turėtais turtais, tik šapelis. 1991 metais Reichmannų šeima “Fortune” žurnale išspausdintame 202 milijardierių sąraše buvo ketvirtoji pagal turtingumą. Kitais metais jie jau buvo išnykę iš to sąrašo.

Paulo Reichmanno transformacija iš “Nekilnojamojo turto Einšteino” į “Žmogų, Kuris Prašvilpė 10 Milijardų” sukrėtė jį patį, tačiau nesugniuždė. Ir po kompanijos “Olympia & York” žlugimo, jis pripažino žurnalistams, kad “tai, kad iki tol aš niekada neklydau sukūrė tokį mano charakterį, kuris privertė mane daryti klaidas.”

Tačiau tai jokiu būdu nereiškė, kad jis privalo pasitraukti iš šio verslo. 1992 metais jo įkurta nauja “Olympia & York Properties” kompanija po truputį susigrąžino pozicijas rinkoje. 1995 metais kartu su milijardieriumi George‘u Sorosu ir investuotojais iš Saudo Arabijos, Paulo Reichmanno sukurtas konsorciumas už 800 milijonų dolerių atpirko teises į baigtą, tačiau vis dar įstrigusį „Canary Wharf“ projektą. Netrukus, atsigavus nuomos rinkai, jis tapo pelningas, ir kaip patys galite įsitikinti, rajonas yra pilnai urbanizuotas ir apgyvendintas. 2004 metais Paulas Reichmannas pardavė teises į „Canary Wharf“ kitam tarptautiniam konsorciumui, suburtam „Morgan Stanley“ banko, ir paskelbė išeinąs į pensiją. Tačiau 2006 metais beveik aštuoniasdešimtmetis Paulas Reichmannas vėl pranešė pasauliui, kad jam „pabodo būti pensininku“, ir jis grįžo į aktyvų gyvenimą – šiuo metu vadovauja keturių milijardų dolerių vertės labdaros fondui.

(Straipsnis spausdintas žurnale „Verslo klasė“)


KOMENTARŲ NĖRA